[DOI]1013939/jcnkizgsc201630153
房产开发项目是房产经营活动中最基本、最主要的土地开发和房子建设行为，是房产开发经营企业最直接、最主要的生产经营活动。它具备全方位系统性、长期性、高风险性和高利润性等特征。因此，加大项目开发本钱管理，对于提升企业的经济效益，增加项目收益最大化有着要紧的意义。
1房产开发项目的特征剖析
（1）一般情况下，房产开发项目的对象是建筑物群或者是一些公共建筑，这需要很多的资金支撑，可见，房产开发项目是高投入的一项活动。就拿普通的住宅小区来讲，少说也要几千万元的资金，多则甚至达几亿。而且，纵览房产开发项目的整个步骤涉及多个方面：投资决策、规划设计、征地、施工、验收等。一般小规模的住宅区至少需要3年至4年，大规模的住宅区需要近10年或者更久。
（2）房产开发项目投资多，回报率高，很多企业及企业总是都会被其高投资、高利润率所吸引。但，房产开发项目的周期较长，每一个环节都会遭受不确定性的市场角逐，企业需要承担的风险自然也不小，会涉及：供应求购风险、政策风险、财务风险与意料之外风险等。
2房产开发项目设计阶段本钱控制的意义
房产开发建设共分为四个阶段：策划阶段、设计阶段、施工阶段和保修阶段。统计资料表明：设计阶段节省投资的可能性为88%，而施工阶段节省投资的可能性只有12%。按价值工程的理论来讲，加强设计成本的投入可以减少建设项目的本钱，即增加10%的设计费可以节省5%的总工程造价。非常显然，项目设计的优劣不只影响着建设成本的多少还有建设工期的长短，而且还影响项目的用法价值和投资收益。因而设计阶段对项目投资的影响最大。科学适当的设计，可大大降低工程造价，也决定了公司开发项目的成败。所以要做小项目设计阶段的本钱管理，从而有效的控制工程的投资。
3房产开发项目的本钱管理对策
31加大规划设计阶段的本钱管理。
对于房产开发项目而言，规划设计对于项目的投资效益起到直接的影响用途，在项目规划设计阶段，从场地选择，总平面布局规划到平面形状、层数、层高、建筑面积、建筑结构与到结构部件的设计和选择都应多种策略的比较和选择，使用适合的剖析办法、如价值剖析办法，使用技术先进、经济适当的最好设计策略并加以优化。
32加大初步设计阶段的本钱管理。
初步设计完成后，房产开发公司技术职员要认真审察策略，比对剖析，不适合过分依靠于设计方。这一阶段十分要紧，着重应审察的是设计策略是不是达到所需要的各项技术经济指标，整个设计思路是不是经济合理。一是布局是不是合理，譬如户型，是不是充分考虑最大限度上满足现代大家的平时生活居住的需要；再如环境配套设施，是不是从“以人为本”作考虑。这两点都是影响房子销售的主要原因，由于目前大多数购房者对户型和居住环境非常重视，甚至超越了对价格的关注。二是经济性是不是合理，譬如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽可能防止非必须的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽可能使用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全方位审察后，各项技术经济指标对设计策略提出合理化的更正及修改，尽量做到详尽周到，防止设计返工；对修改后的设计策略要重新进行本钱预算并再与目的本钱进行对照，如此做的目的是防止超预算设计。
33加大施工图设计阶段审核工作。
初步设计阶段本钱控制目的一经确定，施工图设计阶段应该严格遵循。房产公司技术职员应付施工图设计图纸认真审核，并与形成的限额设计指标一一对照，一是审核施工图的合理性和工艺技术的成熟性，防止在施工阶段进行重大变更，减少项目的一次性投入；二是审核施工图设计的材料、设施的适用性，房产企业要打造价格信息互联网，要重视各项材料、设施的定位与楼盘的品质是不是一致，是不是经济合理；三是审核施工图设计图纸的经济性，设计概算要翔实具体，防止因设计概算缺项漏项而增加变更本钱。一旦施工图设计本钱超越目的本钱，需要认真剖析产生差异的重要原因及主要部位，对施工图的有关内容进行必要的修改，修改后的施工图设计在下一阶段具体推行。
34健全设计招标机制。
择优选择设计单位与设计策略，是设计阶段控制项目本钱的重点。公开、公平、公正的角逐，对设计单位起到鞭策有哪些用途，设计单位为了取得市场，必会以技术先进、经济适当的设计策略参与角逐。从而提升设计水平，有效的控制项目本钱。同时，房产开发企业在编制招标文件时对项目的投资和功能要有明确的需要，要有适当的评价标准和评价办法，设计单位投标时也需要将策略和投资结合起来作为投标文件的组成部分，中标后可作为策略优化的依据，供房地产企业进行参考。
4结论
房产开发项目本钱控制对于提升房产开发企业的经济效益，提升房产企业的市场竞争优势具备要紧的意义，因此，需要加大对房产开发项目设计阶段本钱管理工作。房产开发项目作为一个动态系统的控制过程，需要在设计、施工与竣工销售阶段分别拟定手段，才能确保控制目的的达成，对于提升投资效益，促进房产开发企业的长远进步也具备要紧的意义。
